砖块与区块：RWA市场中的房地产项目研究

介绍

真实世界资产（Real World Assets，简称RWA）的概念在加密货币市场中并非近期新引入的，至少在2018年就已存在，那时的资产代币化和证券代币发行（Security Token Offerings，简称STO）与今日的RWA概念有许多相似之处。然而，由于监管框架不成熟和缺乏显著的潜在回报优势，这些早期尝试并未发展成为成熟的市场规模。

到2022年，随着美国继续提高利率，美国国债的收益率显著超过了加密行业的稳定币借贷利率。因此，将美国国债作为RWA标的进行代币化对加密行业越来越有吸引力。像MakerDAO、Compound和Aave这样的成熟DeFi项目，以及高盛、摩根大通、西门子甚至一些政府等传统金融机构，开始探索RWA。

在过去两年中，市场上出现了少量房地产RWA项目。它们旨在以各种方式扩大房地产投资市场，多样化房地产投资产品，并降低房地产投资者的入门门槛。本研究将对这些项目进行案例分析，分析房地产RWA的设计优缺点及其潜在市场。由于这些项目主要针对北美的房地产部门，因此讨论的相关政策、规定和市场条件将主要涉及北美的房地产市场。

代币化房地产市场的方法

房地产市场是一个充满投资机会的庞大领域。2023年3月发布的Statista研究显示，北美上市房地产市场的价值达到了庞大的的1.3万亿美元。而全球上市房地产市场为2.66万亿美元。

代币化房地产市场的核心诉求是实现以下一个或多个目标：创建更多样化和灵活的房地产投资产品，吸引更广泛的投资者群体，以及提高房地产资产的流动性和价值。这些产品的主要表现形式通常有三种：

1)碎片化的房地产所有权融资。

2)特定区域房地产市场指数产品。

3)房地产代币进行抵押借贷。

此外，房产代币化上链也有潜力增强房地产资产的透明度和治理民主性。

如果你熟悉房地产投资信托（REIT），它是一种持有能盈利的房地产并管理或借此房地产融资的公司类型。REIT提供了类似于共同基金的投资机会，使普通投资者能够访问类似分红的房地产投资收入和总回报，并帮助该地区的房地产市场增长。REIT和房地产RWA在提供碎片化房产投资机会方面有许多相似之处，他们都有效降低了投资门槛并增强了房地产资产的流动性。然而，传统REIT通常不为投资者提供管理机会或所有权，保持中心化的运营模式。尽管如此，它们在严格的监管框架内对资产的审查、运营，以及其投资结构，为房地产RWA项目提供了可以参考的框架。

通过对过去两年关于房地产RWA项目的运营观察中，我们对它们的优点和缺点有了一些清晰的了解。

通常，房地产RWA项目具有上述优缺点。但深入研究具体案例时，发现由于管理和产品方法的不同，每个项目在运营过程中遇到的实际情况各不相同。

案例分析

在本章中，我选取了三个房地产RWA项目进行分析。每个项目采用不同的方法来代币化房地产市场，并在其各自的领域具有一定代表性。需要注意的是，这些项目仍处于早期阶段，其产品尚未经历长期和广泛的市场验证和测试。

‣RealT

RealT于2019年推出，是最早的房地产RWA项目之一，专注于通过Ethereum和Gnosis区块链（主要在Gnosis上）使美国住宅房地产代币化供散户投资。

RealT购买住宅房产，并依照美国法规将持有的房产代币化。这些房产的管理、维护和租金收集责任被委托给第三方管理机构。扣除费用后，这些房产产生的租金被分配给其代币持有者。虽然RealT负责代币化过程，但他们与持有房地产资产的公司在法律上是有隔离的。如其网站所述，如果该公司违约，代币所有者有权指定另一家公司来管理持有房产。然而，值得注意的是，该协议并没有强制要求RealT参与投资由他们推向市场的房产代币。用户持有房产代币则可以每个月从分得该房屋的租金，分得金额需要减去约2.5%的维护储备金和通常约为10%的管理费。

以蒙哥马利的这处房产为例，房地产代币的总价值为323,020美元，每个代币的价格为52.10美元，共发行了6,200个代币。该房产每月产生2,600美元的租金收入。扣除总计622美元的运营和管理费用后，每月净利润为1,978美元，年度总额为23,736美元。因此，每个代币获得3.83美元的分配，导致年利润率为7.35%。